加藤忠男税理士事務所

市街化区域内の農地を売却する際に必要な手続きを教えてください。

　相続した財産のうち、市街化区域内の農地（田）があります。利用しないため、不動産業者へ売却依頼をしました。
　しばらく経った後、不動産業者から購入希望者が現れたと連絡がありましたが、その際に購入希望者は住宅用地として利用するとのことで、「農地の転用の届出」が必要だといわれました。これはどういった手続きなのでしょうか。その他注意すべき点について、教えてください。

　「農地の転用の届出」とは、農地を農地以外の用途に変更するための届出をいいます。今回のご相談は売却前提ですので、農地の所有者が売却前に届け出る必要があります。併せて、対象地を管轄している土地改良区の有無の確認を行います。場合によっては土地改良区の手続きが必要となりますので、ご注意ください。

　農地の転用とは、農地を住宅用地、工場用地、駐車場等に用途変更することをいいます。農地の転用にあたっては、対象地を管轄する自治体のホームページで届出方法や必要となる書類等を確認でき、提出書類の様式をダウンロードすることも可能です。

　今回のご相談の場合は、市街化区域内の農地を転用目的で第三者に売却することに該当するため、あらかじめ農業委員会へ農地法第5条第1項第6号の規定による届出が必要となります。

　該当する土地が土地改良区の土地に該当するか否かを確認します。
　土地改良区とは、土地改良法に基づき設立された農業を営む人たちの組織をいい、農地の整備や農業用水路の新設工事、土地改良施設の維持管理等を行っています。
　そのため、該当する場合には、土地改良区に対して、まず、地区除外申請が必要かどうかの確認を行います（すでに地区除外申請が行われていることが稀にあるためです）。

　なお、市街化区域内の農地の場合、必ずしも土地改良区が管轄しているとは限りません。管轄の有無は農業委員会で確認することができます。

　地区除外申請が必要になると、申請書の届出とともに申請者に対して地区除外決済金が賦課されます。この決済金は土地改良区ごとに�u単価が決まっているため、所有する農地面積に応じて賦課金が異なります。また、土地改良区によっては事務手数料が発生するため、支払うべき合計額を確認しておくとよいでしょう。

　地区除外申請においては、�@対象地の組合員の名前、�A総代（組合員の代表）の印鑑の有無の確認も必要です。

�@組合員の名前

土地改良区では組合員名簿を管理していますが、土地所有者が組合員として名簿に登録されているとは限らず、土地所有者の親や、過去に耕作していた農地利用者が組合員として登録されていることがあります。

土地所有者と組合員が異なる場合、農地転用の申請人（土地所有者）と地区除外申請の申請人（組合員）を同一人とするため、組合員名義を土地所有者へ変更する「組合員資格得喪通知書」の届出も必要となってきます。

�A総代の印鑑が必要か否か

地区除外申請書に地区の総代の印鑑を求める土地改良区があります。この場合、印鑑をもらうため総代の自宅等に出向く必要が出てきます。

　市街化区域内の農地の転用は、必要書類を農業委員会や土地改良区等に届出さえすれば、受理通知書が交付されます。ただし、一般の人からすれば、煩雑で手間のかかる作業が伴うため、売却を依頼した不動産業者に対応方法を相談し、進められることをお勧めします。

　将来において相続人が利用しない不動産に関しては、生前のうちから処分しておくなどの対策も必要に応じて行っておくとよいでしょう。生前対策についてご不明な点は、当事務所へお問い合わせください。